LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local dans lequel est obligatoirement exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Ce type de bail offre au locataire un véritable droit au renouvellement du bail, afin de lui permettre de développer son activité en toute sérénité. En effet, il bénéficie soit d’un renouvellement du bail, soit d’une indemnité d´éviction.

De plus, si le montant initial du loyer est libre, sa révision quant à elle est strictement encadrée.

 

Le contenu du contrat

Le contrat de bail commercial n’est pas soumise à une forme particulière et ne doit pas être obligatoirement écrit. En revanche un contrat écrit apporte non seulement une preuve de son existence mais également une sécurité plus importante.

Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires telles que :

  • Identités des parties
  • Type d’activité exercée
  • Montant du loyer et des charges
  • Mode de règlement du loyer
  • Droit au renouvellement du bail
  • Montant du dépôt de garantie
  • Durée du bail
La répartition des charges, impôts, taxes et redevances est définie librement entre les parties et doit obligatoirement figurer au bail.
Par ailleurs, l’activité mentionnée au contrat constitue la spécialisation du bail commercial. Il peut également être indiqué la mention “tous commerces” qui permet d’exercer tout type d’activité.
Il peut arrivé que l’exploitant du fonds souhaite ou doive modifier son activité. Dans ce cas, il faut procéder à la déspécialisation du bail commercial.
Cette déspécialisation peut être peut être plénière (transformation complète de l’activité) ou partielle (extension de l’activité existante).

La durée du contrat 

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum. Il est possible pour les parties de décider de conclure un contrat d’une durée plus longue. Mais celui-ci ne peut être conclu pour une durée indéterminée.

On parle de “bail 3/6/9”, car le locataire peut résilier le bail à chaque échéance triennale, tous les 3 ans, 6 ans, 9 ans à condition de respecter un préavis de 6 mois. Dans certains cas, le locataire peut mettre fin au contrat de façon anticipée en cas d’invalidité ou de départ à la retraite par exemple.
Le bailleur quant à lui, peut également rompre le bail à l’issu des 9 ans uniquement, s’il peut justifier qu’il reprend le bien pour réaliser sur l’immeuble des travaux de reconstruction, d’élévation ou de rénovation lourd.

 

Le renouvellement du bail commercial

A l’issu de la période de 9 ans, le bail prend fin, 3 issues sont alors possible :

  • Si personne ne se manifeste : Le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période de 9 ans, dans les termes du contrat initial. Chacun peut alors dénoncer le bail à tout moment, donc risque de rupture anticipée.
  • Si le bailleur manifeste son intention de renouveler le bail en modifiant le loyer, il en informe son locataire 6 mois à l’avance par huissier ou LRAR en notifiant le congé. Le preneur peut accepter l’offre (par son silence ou son accord) ou la refuser (commission de conciliation ou tribunal).
  • Si le locataire manifeste son intention de renouveler le bail, il en informe le bailleur 6 mois avant l’échéance par huissier ou LRAR. Le bailleur peut alors accepter ( par son silence ou son accord) ou refuser. Dans ce cas il devra verser une indemnité d’éviction.

 

Les indemnités d’éviction

Cette indemnité est due par le bailleur qui refuse au locataire le renouvellement au bail. En effet, on considère que cette situation est fortement préjudiciable pour le locataire qui doit alors arrêter son exploitation, rechercher un nouveau local, déménager et l’agencer, et risque de perdre sa clientèle.
C’est pourquoi, la valeur de l’indemnité peut se voir atteindre la valeur du fonds de commerce majorée des sommes nécessaires à la réinstallation de l’activité.

Une fois cette indemnité versée, le locataire dispose généralement d’un délai de 15 jours pour quitter les lieux.

Attention, en cas de manquement grave du preneur à ses obligations (règlement du loyer, fonds non exploités, …), l’indemnité pourra être supprimée. Pour cela, l bailleur doit apporter la preuve du manquement.

 

 

 

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