INVESTIR DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Investir dans l’immobilier rime souvent avec l’achat d’un logement.
Pourtant, les locaux commerciaux et autres murs de boutiques offrent également de nombreux avantages. En effet, avec une rentabilité qui varie en général de 4 à 8 %, ils rapportent deux fois plus que le logement locatif. De plus, les impayés de loyers sont moins fréquents et l’investisseur assoit son projet sur un bail de longue durée.
Enfin, le contrat de location est plus souple et il permet de répercuter davantage de charges sur le locataire.

Investir dans l’immobilier commercial constitue donc un excellent placement. A condition d’investir avec discernement.

 

L’importance de l’emplacement : priorité aux sites fréquentés

Les emplacements les plus favorables s’appellent “emplacements n° 1”. En effet, ces derniers se situent sur les principaux axes commerçant (quartiers pietons, centre ville, …).
Ensuite, se positionnent les emplacements dits “n°1 bis” puis les emplacements n° 2.

Par ailleurs, les emplacements n° 1 sont les plus prisés donc les plus chers. En réalité, ils offrent aux investisseurs beaucoup de sécurité. Le chiffre d’affaires du locataire est assuré compte tenu de son excellent emplacement. C’est pourquoi, les locaux se louent ou se relouent facilement et la plus-value à la revente a de fortes chances d’être importante.

En revanche, la rentabilité sera plus faible. ” En matière d’investissement, la rentabilité rémunère le risque. Plus ce dernier est élevé, plus le rendement grimpe”.

 

Immobilier commercial : le prix dépend de la rentabilité

Le prix d’un local commercial ne se fixe pas comme celui d’un logement. Il dépend avant tout de la rentabilité que l’affaire va dégager, donc du loyer.
Par exemple, pour obtenir un rendement de 8 % nets annuels avec un loyer de 16.000 € par an, le local ne doit pas valoir plus de 200.000 € (16.000 x 100/8).

Par ailleurs, investir dans un local commercial déjà occupé donne l’avantage de connaître le loyer, donc le rendement locatif ce qui permet de l’évaluer au juste prix. De plus, dans cette figure de cas l’acquéreur du local sera témoin que le locataire exerce bien son activité, gagne de l’argent, ce qui confirmera les qualités de l’emplacement.

Enfin, si l’investissement se fait dans un local commercial libre, il est donc judicieux de vérifier que le loyer prévisionnel correspond au prix du marché pour un local aux caractéristiques similaires.

 

Locataire, loyer et bail commercial : un investissement sécurisé

Tout d’abord, investir dans l’immobilier commercial offre une certaine sécurité. En effet, le contrat de location est un bail commercial, d’une durée de 9 ans à laquelle le locataire ne peut mettre fin que tous les trois ans.
Grace à ce bail, l’investisseur s’assure la présence d’un locataire dans les lieux pendant toute cette période. En contrepartie, le loyer est plafonné et évolue selon l’indice INSEE des loyers commerciaux.

De plus, le bailleur comme le preneur bénéficient d’une grande liberté dans la rédaction du bail commercial. Plusieurs dépenses peuvent être à la charge du locataire. Ce dernier peut donc avoir à payer, les taxes et les impôts locaux.
En revanche, les gros travaux, restent à la charge du propriétaire-bailleur (article 606 du Code civil). 

Enfin, les impayés de loyer sont moins nombreux que dans l’immobilier d’habitation. En effet, le locataire d’un local commercial a tout intérêt à s’acquitter de son dû : il est titulaire d’un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. S’il est défaillant, le fonds, donc le capital du commerçant, voit sa valeur diminuer. Par ailleurs, le locataire pourra être mis en redressement ou en liquidation judiciaire en cas de problème de paiement. L’investisseur peut alors plus facilement reprendre son bien.

 

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