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Questions fréquentes

Quelle agence choisir ?

Je souhaite mettre en vente mon affaire, comment bien choisir mon agence ?

Le choix d'une agence est toujours un moment délicat. Proposer son bien à la vente dans trop d'agences peut vouloir dire aux acheteurs que vous avez du mal à vendre. L'agence doit correspondre à vos objectifs. Dans un premier temps vérifiez le sérieux de l'agent commercial (carte professionnelle obligatoire), assurez vous de la bonne mise en valeur du bien par l'agence notamment sur internet (sur quels sites diffusent-elle ses annonces ? rédigent-elle bien les textes de pub?).
Prenez le temps de discuter de vos objectifs et de vos attentes avec l'agent commercial responsable de votre secteur, une bonne écoute est essentiel pour cerner vos besoins.

Le mandat de vente

Je souhaite mettre en vente mon bien par la biais d'un cabinet de transactions. Mandat exclusif ou mandat non-exclusif ?
  • Mandat exclusif: vous confiez à une seule agence le soin de trouver un acquéreur au profil correspondant à votre bien. En signant un mandat exclusif de vente vous vous engagez à faire entièrement confiance à une seule et même agence qui se chargera de toutes les démarches de la transaction. C'est un gage de confiance et d'efficacité.
Quels sont les avantages de signer un mandat exclusif ?
Avec un mandat exclusif, l'agent commercial en charge de la vente de votre affaire est davantage responsabilisé et s'engage à tout mettre en oeuvre pour vendre rapidement et aux meilleures conditions.
Confier son bien à une seule agence est une manière plus simple, pour le propriétaire, de gérer la vente, notamment pour l'organisation des visites, des questionnements juridiques, administratifs et techniques. Le bien aura donc plus de chance de se vendre rapidement et au meilleur prix. Un bien mis dans plusieurs agence peut être présenté sur les sites diffuseurs d'annonces à différents prix, un risque de perturber les acquéreurs et d'inciter davantage à la négociation.
  • Mandat non-exclusif (mandat simple): vous êtes libre de proposer votre bien dans diverses cabinets de transactions. La commission n'est due à une agence que si elle réalise la vente.

Quels sont les avantages de signer un mandat non-exclusif (mandat simple)?

Avec un mandat simple, vous avez la possibilité de confier la vente du bien à plusieurs agences. De ce fait, l'annonce sera plus visible sur les différents sites diffuseurs d'annonces. Cependant veillez, si vous signez plusieurs mandats simples dans plusieurs agence, à mettre votre bien à une prix identique sur tous les mandats. L'estimation risque en effet d'être différente selon les professionnels et de dérouter les potentiels acheteurs et d'entraîner une dévalorisation du bien.

J'ai mis en vente mon affaire en exclusivité dans une agence. Puis-je mettre fin à l'exclusivité ?

A la fin de la durée indiquée sur le mandat exclusif, vous pouvez mettre un terme au mandat en adressant, au moins quinze jours avant la fin du mandat, votre résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quelles sont les étapes de la transaction ?

La transaction, aboutissement de la cession d'un fonds de commerce ou d'une entreprise, comprend plusieurs étapes.
  • Analyse de l'affaire (bilan, bail, personnel, emplacement, matériel, etc.)
  • Signature d'un mandat de vente (obligation légale) déterminant le prix de cession, la commission et la durée du mandat.
  • Rédaction de publicités sur les sites diffuseurs d'annonces.
  • Recherche active d'acquéreur.
  • Premier contact avec l'acquéreur: étude du profil, confirmation de sa disponibilité financière.
  • Signature d'un bon de confidentialité.
  • Orchestration des visites.
  • Remises des documents nécessaires à l’analyse du projet à l’acquéreur.
  • Négociation et rédaction de l'offre d'achat.
  • Acceptation de l'offre par les différents parties
  • Inventaire
  • Signature du compromis avec clauses suspensives.
  • Recherche de financement
  • Levée des clauses suspensives
  • Inventaire
  • Signature de l'acte définitif chez le notaire

Les frais d'agence

Recourir à un cabinet de transactions permet de gagner un temps précieux et de faire des économies d'argent et d'énergie.

En effet, l'agent responsable de la cession de votre affaire s'occupe de tout, de la rédaction et la diffusion multi-support des annonces à la négociation et l'orchestration des rendez-vous bancaires et notariés en passant par le filtrage des appels et la gestion des visites.

En contrepartie, cet intermédiaire et allié dans votre projet de cession perçoit une rémunération sous forme d'honoraires.


Qui paie ces honoraires ?


Les frais d'agence (ou honoraires) sont exclusivement à la charge de l'acquéreur (sauf cas exceptionnel bien précisé à l'avance)

Fonds de commerce

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?
On distingue deux éléments constitutifs d'un fonds de commerce:

  • Les éléments "corporels" qui sont tangibles, visibles et réels (stock, mobilier, équipement, matériels, véhicules divers utilisés dans le cadre de l'exercice de l'activité de l'entreprise...)
  • Les éléments "incorporels" qui ont la particularité d'être impossibles à quantifier physiquement, bien qu'ils soient définissables (clients, droit au bail, nom commercial, marques, contrats...)
L'immeuble, les créances et les dettes ne sont pas inclus dans le fonds. Il est important de ne pas oublier que, en plus du financement à prévoir pour l'acquisition du fonds, il vous faudra régler un loyer, sauf si vous l'achetez.

Comment choisir le bon emplacement ? L'emplacement est un facteur fondamental de la réussite du projet. Etude du marché, accessibilité, dynamique du quartier, tout dois être analysé. Le coup de cœur pour une boutique ne suffit pas. Les éléments d'information à analyser sont les suivants:

    • La concurrence
    • L'attractivité de la zone
    • La clientèle : Pour assurer la pérennité de votre entreprise, vous devez veiller à ce qu'elle soit implantée dans un environnement socio-économique qui lui corresponde. En d'autres terme, que l’offre proposée (prix, produits, service) soit en adéquation avec la demande de la clientèle

Le bail commercial

Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d'un local et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Quelle est la durée légale d'un bail commercial ?

La durée minimale du bail commercial est fixée à un minimum de 9 ans. Cette durée légale n'empêche nullement les parties de convenir d'une durée plus longue au contrat.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, c'est pourquoi le bail commercial est souvent nommé bail 3/6/9. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue.

Le locataire doit attendre la fin du bail. A cette date, il peut décider de ne pas le renouveler, mais dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le préjudice subi.

Certains baux ont une durée plus longues, par exemple 12 ans. A l'issue d'un bail supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé ne sera pas plafonné et pourra être fixé à la valeur locative des lieux.

Mon bail commercial se termine, que dois-je faire ?

Lors de son arrivé à terme, le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indeterminée. Chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de six mois minimum.



RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL: 
L'acquéreur d'un fonds de commerce est-il responsable des manquements du vendeur ?

Le bailleur ne peut s'opposer à la cession d'un fonds de commerce, la cession est dite "libre". Certains bailleurs mécontants cherchent alors à resilier le bail en cours en confrontant l'acquéreur à la remise des lieux dans leur état d'origine ou à des travaux d'entretien. Si les dégradations ou la modification des lieux ont été faites par le cédant du fonds de commerce, l'acquéreur peut-il refuser de faire les travaux demandés ?

L'acquéreur d'un fonds de commerce n'est pas responsable des manquements du vendeur au bail commercial. L'acquéreur ne sera pas tenu responsable des dégratations antérieurs à la vente, si ces dégrations avaient été constratées par le bailleur avant celle-ci.

Droit au bail

Pas-de-porte et droit au bail; quelle différence ?
  • Le droit au bail: Les deux locataires se mettent d'accord entre eux, sur le paiement d'une somme à régler par le nouveau locataire sans l'intervention du propriétaire.
  • Le pas-de-porte : Le pas-de-porte est un droit d'entrée dans le local commercial. C'est une somme versée par le nouveau locataire au propriétaire au moment de la prise de possession des lieux.

Obligation d'accessibilité des ERP aux personnes en situation de handicap

Les ERP (établissements recevant du public) doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap. Les ERP (magasin, bureau, hôtel, etc.) non conformes aux normes d'accessibilité 2015 sont dans l'obligation de s'inscrire à un Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) permettant d'engager les travaux nécessaire dans un délai limité.
Le propriétaire doit alors déposer l'Ad'AP auprès de la mairie ou de la préfecture.

Des dérogations à l'accessibilité sont prévues dans les cas suivants:
  • impossibilité technique,
  • contraintes liées à la conservation du patrimoine,
  • disproportion entre les améliorations apportées et leurs coûts, leurs effets sur l'usage du bâtiment et la viabilité de l'exploitation.

L'accessibilité des ERP concerne:
  • les cheminements extérieurs,
  • le stationnements des véhicules,
  • les conditions d'accès et d'accueil dans les bâtiments,
  • les circulations horizontales et verticales à l'intérieur des bâtiments,
  • les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public,
  • les portes, les sas intérieurs et les sorties,
  • les revêtements des sols et des parois,
  • les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d'y être installés (dispositifs d'éclairage et d'information des usagers, par exemple).

Licences débits de boissons et autres licences

L'exploitant d'un établissement vendant des boissons alcoolisés de groupes 1 à 5, sur place ou à emporter, doit être titulaire d'une licence.
(Les débits de boissons temporaires ne sont pas soumis à licence, une demande d'autorisation à la mairie suffit.)

Les licences débits de boissons

  • licence 2 ème catégorie: 
    (Boissons fermentées non distillées) Vin, bière, cidre, poiré, hydromel, vins doux naturels bénéficiants du régime fiscal des vins, crèmes de cassis, jus de fruits ou de légumes fermentés comportant de 1, 2, à 3 degrés d'alcool.
  • licence 3 ème catégorie:
    Vins doux naturels autres que ceux de la 2ème catégorie, vins de liqueurs, apéritifs à base de vin, liqueur de fraises, framboises, cassis, cerises, ne tirant pas plus de 18 degrés d'alcool pur.

  • licence 4 ème catégorie (grande licence):
    (la 4 ème catégorie regroupe les boissons de 4 ème et 5 ème groupe) Rhums, tafias, alcools provenant de la distillation des vins, cides, poirés ou fruits et ne supportant aucune addition d'essence, ainsi que des liqueurs édulcorées au moyen de sucre, de glucose ou de miel à raison de 400 grammes minimum par litre pour les liqueurs anisées et de 200 grammes minimum par litre pour les autres liqueurs et ne contenant pas plus d'un demi-gramme d'essence par litre. Toutes les autres boissons alcooliques, hormis celles qui sont interdites à la vente.

               Pour cette 4 ème catégorie, il n'y a pas de création possible mais seulement un transfert, c'est-à-dire l'achat de la licence dans un lieu pour la délocaliser.

fleche    Depuis le 1 er janvier 2016 les licences 2 ème et 3 ème catégorie ont fusionnées. Il ne reste donc plus que les licences de 3 ème catégorie, dite restreinte, et de 4 ème catégorie, dite grande licence. Au 1er janvier 2016, les titulaires d'une licence de 2 ème catégorie deviennent, à compter de cette date, titulaire de plein droit d'une licence de 3 ème catégorie. Ils seront donc autorisés à vendre des boissons de la catégorie supérieure. Le transfert d'un, débit de boisson était limité au département et la nouvelle législation l'étend à la région. L'ordonnance étand également le délais de préemption à 5 ans contre 3 ans auparavant.

 

Les licences restaurant

  • petite licence restaurant
  • licence restaurant

Les licences vente à emporter (sont concernés: les restaurants à emporter, les supermarchés, les épiceries et les cavistes.)
  • petite licence à emporter
  • licence à emporter



fleche Une formation est obligatoire pour obtenir le Permis d'exploitation

Cette formation se tient sur 3 jours (20 heures) pour les personnes qui n'ont pas exploité une de ces licences pendant 10 ans, elle est limitée à 1 jour (6 heures) pour celles qui en ont été titulaires pendant au moins 10 ans.

Par ailleurs, les exploitants de chambres d'hôtes ainsi que les personnes qui vendent de l'alcool à emporter entre 22 heures et 8 heures doivent également suivre une formation spécifique de 7 heures pour être titulaires soit du permis d'exploiter pour une chambre d'hôtes, soit du permis de vente d'alcool de nuit.
A noter qu'un associé, même majoritaire, n'a ni à suivre la formation du permis d'exploitation, ni à procéder à la déclaration en mairie.


Un délai de péremption de cinq ans
Une licence IV peut rester trois ans sans être exploitée. Au-delà, la licence est perdue. Elle peut alors plus être transmise et l'établissement ne peut rouvrir puisqu'il n'a plus de licence. L'ordonnance, article 14 étend le délai de péremption à cinq ans.

Quand doit-on faire la déclaration en mairie ?

La déclaration en mairie se fait soit à la création ou à la reprise d'un établissement, soit en cas de transfert (déplacement) d'un débit de boissons.

Cependant, cette démarche peut également être exigée en cours d'exploitation d'un établissement, lorsqu'il y a changement d'exploitant. Ainsi, lorsqu'une société change de président, de directeur général ou de gérant, une déclaration de mutation doit être faite et le nouveau représentant légal devra obtenir un permis d'exploitation s'il n'en est pas titulaire.

De la même façon, tout débit de boissons ou restaurant placé en gérance libre doit dans les mêmes conditions faire l'objet d'une déclaration de mutation dans la personne de l'exploitant.

 

Quel document atteste de la détention d'une licence ?

Lors de la déclaration en mairie, l'exploitant complète le document Cerfa n°11542*04 qu'il dépose au service en charge des débits de boissons avec la copie de son permis d'exploitation. En retour de cette déclaration, il est remis au déclarant un récépissé Cerfa n°11543*04 qui est le seul document dont dispose l'exploitant pour justifier qu'il est bien détenteur d'une licence. 

Ce récépissé est notamment important pour les licences de débits de boissons qui ne sont plus créées par l'administration. 

 
A noter qu'un associé, même majoritaire, n'a ni à suivre la formation du permis d'exploitation, ni à procéder à la déclaration en mairie.

Demande de financement

Quels sont les documents à fournir pour faire une demande de financement ?

Documents personnels:

☐ Justificatif d’identité : carte nationale d’identité recto/verso ou passeport
☐ Justificatifs de votre situation familiale : livret de famille, contrat de mariage, certificat de la mairie attestant que vous êtes pacsé si c’est le cas.
☐ Justificatif de domicile : quittance EDF ou téléphone, facture d’eau, attestation de la personne qui vous héberge si vous êtes logé gratuitement, etc. Ces documents doivent dater de moins de trois mois.
☐ Les documents qui justifient votre apport personnel (origine et justificatifs): plan de financement complet, prêts familiaux, épargne-logement, relevé de compte
☐ Vous pouvez également communiquer les pièces justifiant de vos différents placements (assurance-vie par exemple). La banque constatera que vous êtes capable d'épargner. Même si ces sommes n'entrent pas dans votre financement, l'établissement prêteur vous considérera avec davantage de bienveillance puisque vous présenterez de solides garanties.
☐ Vos trois derniers relevés de compte.
☐ Vos trois derniers bulletins de salaire.
☐ Vos deux derniers avis d’imposition IRPP et détail du patrimoine comprenant l’endettement privé.
☐ Taxe foncière si vous êtes propriétaire.
☐ Documents relatifs à vos éventuels crédits en cours, tableaux d’amortissement qui indiquent les mensualités qu’il vous reste à payer.
☐ Vos CV et diplômes.
☐ Si expérience professionnelle passée : dernière liasse fiscale (2 années de référence), dernières bilans de l’affaire gérer ou deux déclaration 2035. Si le dernier bilan a plus de 6 mois, mentionner la CA intermédiaire accompagné de commentaires sur son évolution.
☐ Original K-Bis datant de moins de 3 mois.


Documents liés au projet:

☐ Compromis de cession ou la promesse de vente (copie du bail commercial…).
☐ Deux dernières liasses fiscales du cédant (y compris annexes et détail) pour les acquisitions de fonds de commerce ou de parts sociales et, le cas échéant, l’explication de certains postes significatifs, forte baisse du CA ou forte hausse, détail du compte de résultats. Et derniers bilans de l’affaire gérée par l’emprunteur (si activité similaire ou connexe).
☐ Copie du bail ou projet de bail mentionnant l’autorisation d’exercice d’une activité professionnelle.
☐ Localisation (plan général, situation par rapport à la concurrence, surface de vente et locaux techniques).
☐ Descriptif détaillé de votre projet professionnel.
☐ Prévisionnel sur 3 ans, établis par un comptable, avec explication des variations de postes par rapport au précédent exploitant.
☐ Effectifs prévus (détail, justification, rémunération brute annuelle par personne).
☐ Etats des lieux et du matériel ou plan et photos.
☐ Statuts de la société.
☐ Etude du réseau d’accompagnement à la création (si accompagnement).
☐ Tous les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, loi carrez …)

Quels secteurs couvrons-nous ?

Lexique

BAIL COMMERCIAL : Contrat de location entre un propriétaire de murs et un commerçant locataire, définissant les droits et obligations des parties. Il crée au bénéfice du preneur une propriété commerciale pelée droit au bail.

BOUTIQUE : Surface et volume situés en pied d’immeuble, dont l’accès et la vitrine s’ouvrent sur un site passant, achalandé et dont la façade porte enseigne.

CENTRE COMMERCIAL : Ensemble immobilier destiné à la distribution commerciale qui réunit souvent autour d’une grande surface d’autres commerces indépendants.

CESSION DE DROIT AU BAIL : Vente d'une propriété commerciale pour exercer ou non une activité différente.

CESSION DE FONDS : Reprise des éléments constitutifs du fonds dont généralement le droit au bail. Certains éléments peuvent en être exclus.

CESSION DE SOCIETE : Vente du capital d'une société incluant les droits et devoirs s'y rattachant, dont le droit au bail.

COMMERCE : Local où peut être exercée une activité de vente de produits ou services. Son exploitation crée la propriété commerciale.

COMPROMIS DE VENTE : Engagement du preneur et du vendeur d'acheter et de vendre. Il définit les modalités de la cession.

EMPLACEMENT N°1, 1 BIS, 2 : Appréciation relative d'un site commercial dictée par l'activité, la ville, l'artère commerciale, le trottoir, la portion de la rue susceptible d'évolution lente ou brutale.

DEPOT DE GARANTIE : Somme remise au bailleur par le locataire afin de garantir l’exécution des obligations contractuelles auxquelles le preneur est assujetti par les dispositions du bail.

FONDS DE COMMERCE : Ensemble d’éléments mobiliers corporels (matériel, marchandises, agencements) et incorporels (nom, enseigne, droit au bail, volume des ventes) qu’un commerçant met en œuvre en vue de la recherche d’une clientèle.

LOCATION-GERANCE : Exploitation d'un fonds de commerce par un tiers sans création de propriété commerciale. Le titulaire du droit au bail conserve les droits et obligations.

MANDAT : Contrat obligatoire entre un mandant et un mandataire, défini par 5 points : - Désignation de l'immeuble - Mission (vente, recherche, location...) - Durée de la mission - Prix de vente ou loyer - Honoraires du mandataire

PAS DE PORTE (ou droit d'entrée) : Somme versée au propriétaire à la signature du bail de local libre.

PROMESSE DE BAIL : Engagement d'un propriétaire de murs d'accorder un bail.

PROMESSE DE VENTE (unilatérale) : Engagement d'une seule des deux parties (preneur ou vendeur) d'acheter ou de vendre un commerce. Quand la promesse est "synallagmatique", elle constitue alors une obligation "réciproque", identique au "compromis".

RETAIL PARKS : Les parcs d’activité commerciale regroupent des enseignes de secteurs très différents allant du prêt-à-porter à la jardinerie, de l’équipement de la maison au loisir. De nouveaux concepts de parcs d’activité commerciale ont émergé : imaginés par des architectes, ils disposent désormais d’une esthétique propre et proposent des services communs aux enseignes (parking, restauration, garderie…).

SURFACE DE VENTE : Ensemble des espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer les achats, à l’exposition des marchandises proposées à la vente, au paiement des marchandises et à la circulation du personnel.

 

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